Så fungerar en bostadsrättsförening

Elisa Amorelli

helskärm

Hur avgör man om en bostadsrättsförening är bra eller dålig?

Fastighetsmäklaren Angelica Hermansson reder ut.

Vad är en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening (brf) är en sammansättning av alla föreningens medlemmar, som var och en äger varsin andel i form av en lägenhet. Ibland äger även föreningen marken som bostaden står på och ibland hyr föreningen den av kommunen, säger Angelica Hermansson, fastighetsmäklare på Svensk fastighetsförmedling.

– Man blir medlem i föreningen när man köper en bostadsrätt.

Vad är skillnaden på bostadsförening eller bostadsrättsförening?

Skillnaden är att en bostadsförening och bostadsrättsförening lyder under olika lagar. Bostadsrättslagen kom 1930 och föreningar som bildades efter det lyder under den lagen. Om föreningen bildades tidigare lyder de under lagen om ekonomiska föreningar, under förutsättning att det inte ombildats vilket inte är helt ovanligt.

Den största skillnaden är att bostadsföreningen har lite friare tyglar i stadgarna.

– För köparen innebär skillnaden att man bör läsa igenom föreningens stadgar mer noggrant.

Vad är stadgar?

Stadgar är som föreningens regelbok. I den står det hur föreningen ska fungera, hur många man ska vara i styrelsen, när man ska samlas till årsmöte, hur man har tänkt med insatser och så vidare.

– Alla som bor i föreningen måste lyda stadgarna.

Vilka beslut tar bostadsrättsföreningen?

Bostadsrättsföreningen fattar beslut om budget, kommande renoveringar, vilka hantverkare man ska använda till olika delar i huset, och vad föreningens pengar ska läggas på.

De tar även emot förslag från de boende som kanske vill ha en ny soptunna, lampor eller blommor till innegården.

– De ser till att huset och alla medlemmar mår bra helt enkelt, säger Hermansson.

Vad är skillnaden mellan en äkta och en oäkta brf?

Enkelt förklarat är skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening hur stor del av intäkterna som kommer från bostadsrätter alternativt hyresrätter.

– För att det ska vara en äkta förening måste minst 60 procent av intäkterna komma från bostadsrätter. Om större del kommer från hyresintäkter är det en oäkta brf.

Majoriteten av alla lägenheter man köper finns i äkta bostadsrättföreningar.

– För köparen är detta viktigt att veta på grund av två saker: uppskov får inte tas med varken in eller ut i föreningen, samt att skatten på vinsten vid en försäljning blir något högre.

Hur vet man om föreningen är bra?

Förutom att ta reda på om det är en äkta brf eller inte bör man:

• Ta reda på om föreningen äger marken eller inte. Om föreningen inte äger marken så hyr de den av kommunen, så kallad tomträtt. Detta är en kostnad för föreningen varje år, och beslut om exempelvis hyreshöjning ligger i kommunens händer.
• Ta en titt på årsredovisningen.

– Nyckeltalen jag brukar kolla på är hur belåningsgraden ser ut och jämföra den med genomförda och kommande renoveringar, säger Angelica Hermansson.

• Kolla om det finns något dolt kapital i föreningen.

– Om föreningen äger hyresrätter som ska säljas så är det ett gott tecken och framtida intäkter på ofta flera miljoner.

• Sedan ska man självklart kolla månadsavgiften. Ligger den på en vettig nivå för den här bostaden? Har den höjts eller sänkts de senaste åren?

– Allt sådant kan mäklaren hjälpa dig med. Vi bidrar också med årsredovisning, stadgar och energideklaration när man är intresserad av en bostad.